Bon nombre d’entre vous se questionnent sur la viabilité d’un investissement à Bali et à juste titre. Dans cet article nous allons aborder le statut des terrains pour les étrangers (le leasehold) et analyser leur potentiel pour que vous puissiez y voir plus clair et ainsi sauter le pas !

Le statut juridique des terrains à Bali, le leasehold

En Indonésie et donc à Bali, il existe 2 statuts juridiques pour les terrains, le freehold (pleine propriété) et le leasehold (location longue durée). Nous n’allons pas nous attarder sur le statut du freehold dans cet article étant donné sa complexité juridique, administrative et de son coût relativement élevé.

Ainsi nous allons parler du leasehold. En Indonésie un étranger ne peut pas devenir propriétaire d’une terre en son nom. Pourquoi ? Tout simplement par mesure protectionniste de la part du gouvernement mais il n’en reste pas moins très intéressant. Le leasehold vous permet de devenir l’unique « propriétaire » d’une terre pour une période donnée (cela va de 20 à 35 ans en règle générale), on peut le comparer grossièrement à de la location longue durée sauf que vous payez la somme en une seule fois.

La signature d’un contrat de leasehold est strictement encadrée par la lois indonésienne, l’acheteur est le seul à jouir des terres durant toute la durée du bail. Libre à lui de construire ou détruire ce que bon lui semble sur celles-ci, le propriétaire du terrain n’a aucun droit de regard dessus. Toute la procédure se fait en présence d’un notaire qui rend des actes notariés. Lors de la signature du bail il peut être inscrit sur celui-ci la possibilité d’extension dans le temps. Cette prolongation prend effet en échange du versement d’une somme fixée entre l’acheteur et le propriétaire et n’est pas obligatoire.

L’acheteur peut revendre les terres (avec le temps qu’il reste) à qui il le souhaite et encore une fois le propriétaire n’aura aucun droit de regard sur cette vente. Les termes du bail restent inchangés seul le nom du nouvel acheteur est inscrit sur celui-ci. Cette procédure nécessite toujours un notaire et est toute à fait encadrée par la lois indonésienne.

Comment profiter de mon investissement en étant limité dans le temps ?

Allez c’est parti, nous allons entrer dans le vif du sujet. A Bali le tourisme est en plein essor. Il ne cesse de croitre chaque année avec des taux de remplissage pouvant atteindre 80% par an. Le taux de rentabilité moyen atteint 12% par an. Sur les secteurs les plus prisés (Seminyak, Canggu, Umalas) les taux montent jusqu’à 40% !

Du coup lorsque vous faites l’acquisition d’un bien ou que vous faites construire sur un terrain courant sur 17, 20, 25 ou encore 30 ans dans le pire des scénarios vous êtes rentable sur 10 ans. Au bout de ses 10 ans, vous revendez au prorata des années restantes et vous générez une plus value ou alors vous continuez de louer jusqu’au terme du bail et vous vous assurez des revenus réguliers.

Prenons un exemple chiffré

 vous faites construire un bien sur un terrain en leasehold qui court sur 25 ans, sur le Bukit (sud de Bali) pour 115 000€ là où les taux de rentabilité avoisinent les 12% par an. Au bout de 8 ans voilà votre bien rentable, vous le vendez, il reste 17 ans de bail. Vous pourrez le vendre entre 75 000€ et 80 000€, vous voilà bénéficiaire de cette coquette somme. Invendable certains diront, je répond que votre acheteur lui fera pareil et le revendra 35 000€ 8 années plus tard ou le gardera jusqu’au terme du bail afin de continuer à générer des revenus locatifs. Cet exemple ne prend pas en compte l’augmentation constante des prix de l’immobilier à Bali.